Un detallado análisis del mercado industrial mexicano durante el año 2025 ha revelado un panorama de confianza cautelosa, un período de transición marcado por la expectativa ante la revisión del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) en 2026 y la constante incertidumbre generada por la política arancelaria estadounidense. Lejos de una parálisis, la demanda de espacios industriales no solo se mantuvo fuerte, sino que demostró una notable madurez y resiliencia, lo que consolidó a México como una plataforma estratégica indispensable para la manufactura y la logística a escala global. El tema central que definió al sector fue una interesante dualidad: por un lado, una palpable cautela empresarial que se tradujo en la priorización de la estabilidad operativa y, por otro, un dinamismo sostenido que evitó un freno estructural en los planes de crecimiento. Esta tendencia ha sido interpretada no como una señal de debilidad, sino como una respuesta estratégica y calculada ante un entorno global más volátil, donde las empresas optaron por optimizar y consolidar sus operaciones existentes como una fase preparatoria antes de emprender futuras expansiones.
Dinámica y Comportamiento del Mercado en 2025
Actividad Transaccional: La Era de la Consolidación
La actividad transaccional a lo largo de 2025 fue un claro reflejo de una estrategia dominada por la prudencia y la optimización de recursos. Aunque el volumen de arrendamiento superó el millón de metros cuadrados a nivel nacional hacia el cierre del cuarto trimestre, un análisis más profundo revela que la mayor parte de esta actividad provino de la renovación de contratos existentes. Las expansiones de operaciones, aunque presentes, tuvieron una participación más modesta en el total, mientras que la firma de nuevos contratos fue notablemente limitada. Este comportamiento subraya una clara preferencia por parte de las empresas por garantizar la continuidad operativa y la eficiencia en sus ubicaciones actuales. En lugar de embarcarse en nuevas y costosas inversiones en medio de un clima de incertidumbre, las organizaciones se enfocaron en consolidar sus cimientos y asegurar la estabilidad antes de dar el siguiente paso. Esta postura no se interpretó como una falta de confianza en el mercado, sino como una maniobra estratégica para mitigar riesgos y prepararse para capitalizar oportunidades una vez que el panorama económico y comercial se aclare.
Indicadores de FortalezInversión y Demanda Real
A pesar de la cautela observada en las transacciones, dos indicadores clave demostraron la solidez subyacente y el atractivo persistente del mercado industrial mexicano. En primer lugar, la Inversión Extranjera Directa (IED) en el sector manufacturero se mantuvo como un pilar fundamental del crecimiento y alcanzó los 15,187 millones de dólares al cuarto trimestre de 2025, según datos de la Secretaría de Economía. Esta cifra, que representa el 37 % del máximo histórico nacional de inversión, confirma que el crecimiento de la planta productiva del país no depende únicamente de la reinversión de utilidades, sino que sigue atrayendo capital fresco del extranjero. En segundo lugar, y como un termómetro contundente del interés real, se registró un notable incremento en la evaluación presencial de inmuebles. Durante 2025 se agendaron más de 950 visitas a través de plataformas especializadas, sumando un total de más de 7 millones de metros cuadrados inspeccionados. Estas cifras representan más del doble de las visitas registradas el año anterior, lo que demuestra que la búsqueda activa de espacios para manufactura, almacenamiento y logística continúa siendo una prioridad estratégica para compañías nacionales y extranjeras.
Geografía de la Demanda y Tendencias Inmobiliarias
Líderes Indiscutibles: El Dominio del Valle de México y Monterrey
La demanda industrial no se distribuyó de manera uniforme por el territorio nacional; por el contrario, se concentró de forma abrumadora en mercados clave que funcionan como corredores estratégicos. Las Zonas Metropolitanas del Valle de México y Monterrey lideraron de manera destacada este interés y se consolidaron como los dos polos de atracción más importantes del país. El Valle de México encabezó la intensidad de búsqueda con una impresionante cifra de 3.8 millones de metros cuadrados visitados. Este mercado, uno de los más activos, reportó más de 600,000 metros cuadrados en construcción y una cartera de proyectos en planeación que superaba los 1.8 millones de metros cuadrados, lo que refleja una confianza a largo plazo. Este interés también se vio reflejado en los precios, con un aumento anual del 10.9 % en los precios de salida de los espacios planeados. Por su parte, Monterrey se posicionó firmemente como el segundo polo de atracción, con más de 1.5 millones de metros cuadrados visitados. La fortaleza de este mercado se evidenció en su robusta oferta, que contaba con más de un millón de metros cuadrados de espacios en construcción al cierre de 2025.
Mercados Dinámicos en Expansión
Más allá de los dos gigantes industriales, otros mercados clave complementaron el panorama dinámico del sector y demostraron una diversificación geográfica del crecimiento. Plazas estratégicas como Tijuana, con 0.34 millones de metros cuadrados visitados, reafirmaron su importancia como nodo logístico y manufacturero crucial debido a su proximidad con el mercado estadounidense. Asimismo, los corredores de Querétaro y Guadalajara se destacaron como centros de alta actividad, superando cada uno los 0.75 millones de metros cuadrados inspeccionados. Estos polos industriales continuaron atrayendo de manera consistente a operadores de sectores clave que impulsan la economía nacional. La industria automotriz, la manufactura ligera y las operaciones logísticas encontraron en estas regiones un ecosistema favorable para su desarrollo. De manera creciente, el comercio electrónico también ha puesto su mirada en estos mercados en busca de centros de distribución que optimicen sus cadenas de suministro y respondan a la creciente demanda de los consumidores en el centro y occidente del país.
Tipología de Inmuebles: Adaptación a las Nuevas Necesidades Logísticas
El comportamiento de la demanda durante 2025 también exhibió una creciente especialización en cuanto al tipo de activo inmobiliario buscado, lo que refleja las necesidades cambiantes y cada vez más sofisticadas de la industria moderna. Por un lado, persistió un fuerte y consolidado interés en naves industriales de gran formato, aquellas con superficies superiores a los 10,000 metros cuadrados. Estos activos son fundamentales para operaciones de logística y almacenamiento a gran escala, pues sirven como centros de distribución regional o nacional para grandes corporaciones. Simultáneamente, se observó una tendencia creciente y muy marcada en la demanda de espacios más pequeños, con áreas que oscilan entre los 1,000 y 2,500 metros cuadrados. Estos inmuebles, ubicados estratégicamente dentro de mercados urbanos densamente poblados, son cruciales para la distribución acelerada y para garantizar la cercanía con el consumidor final. Esta necesidad, impulsada directamente por el auge imparable del comercio electrónico, ha creado un nuevo nicho de mercado enfocado en la logística de última milla.
El Auge de las Megaconstrucciones en Submercados Clave
Una de las tendencias más destacadas y visualmente impactantes del período fue el auge continuo en la construcción de naves de dimensiones masivas, aquellas que superan los 100,000 metros cuadrados en una sola estructura. Este tipo de desarrollos no se distribuyó de manera aleatoria por el territorio, sino que se concentró en submercados altamente estratégicos que ofrecen la infraestructura, conectividad y mano de obra necesarias para soportar operaciones de esta magnitud. Corredores industriales ya consolidados como Santa Catarina y Apodaca en Nuevo León, así como el corredor CTT (Cuautitlán, Tepotzotlán, Tultitlán) en el Estado de México, se convirtieron en los epicentros de esta nueva ola de inventario industrial a gran escala. En estas zonas se está gestando una parte significativa de la nueva oferta del país, con proyectos diseñados para albergar a gigantes de la logística, la manufactura avanzada y el comercio electrónico. Este fenómeno no solo responde a la demanda actual, sino que también anticipa las necesidades futuras de cadenas de suministro cada vez más integradas y complejas, posicionando a México a la vanguardia del desarrollo industrial en la región.
Una Consolidación Estratégica Hacia el Futuro
El mercado industrial mexicano cerró el año 2025 en una fase de consolidación estratégica que lo posicionó de manera favorable ante los desafíos venideros. La combinación de una alta tasa de renovación de contratos, expansiones calculadas y una demanda muy activa en la búsqueda de nuevos espacios evidenció un sector que, si bien actuó con una prudencia justificada, nunca mostró signos de retroceso. Esta sólida base operativa se convirtió en un factor determinante para enfrentar los posibles ajustes y las complejas negociaciones que surgieron de la revisión del T-MEC, programada para el 1 de julio de 2026. La tendencia de confianza cautelosa se mantuvo durante la primera mitad de 2026, con un mercado que continuó avanzando de manera sostenida. Las empresas aprovecharon este período no como una pausa, sino como una oportunidad para fortalecer sus operaciones, optimizar sus cadenas de suministro y prepararse meticulosamente para capitalizar las oportunidades que se materializarían en el futuro cercano, demostrando una madurez y una visión a largo plazo que caracterizaron al sector.
